10.09.2020
С начала года темпы ввода жилья в Поморье снизились на 23 процента: об этом говорилось в августе на встрече президента Владимира Путина с врио губернатора Архангельской области Александром Цыбульским. Одним влиянием пандемии это не объяснить, поскольку в целом по стране снижение составило только 11 процентов. При этом скорость выхода из строя ветхих домов, в которых еще живут люди, наоборот, растет с каждым годом. В результате возник дисбаланс: старого жилья в регионе все больше, а строительство нового замедлилось. Эта ситуация стала поводом для экспертного анализа на площадке областного правительства с участием министра строительства и ЖКХ РФ Владимира Якушева.
Строительную отрасль лихорадит и в других субъектах, а такой разбор на местах помогает найти решение общих проблем. По словам министра, главной темой дискуссий с регионами становятся как раз объемы ввода жилья. Целевые показатели «жилищного» нацпроекта под силу далеко не всем, однако планку могут и снизить:
«Отрасль переживает очень важный период: горизонт планирования расширен до 2030 года, и к октябрю надо представить новые паспорта нацпроекта. Так что у нас появилась возможность в диалоге с регионами еще раз оценить наши ресурсы, все взвесить и снова рассмотреть показатели», - отметил Владимир Якушев.
Для массового строительства нужен целый ряд слагаемых: добросовестные застройщики, свободная земля, спрос на жилье и доступные финансы.
Как и ожидалось, серьезной встряской для отрасли стал переход на проектное финансирование.
Прежде застройщики возводили дома на деньги дольщиков по принципу «утром - деньги, вечером – квартиры». Теперь компании должны строить на кредитные средства. А многие из них никогда не кредитовались и даже не представляют, как это делается.
С переходом на новую систему выдача разрешений на строительство в Поморье упала в разы, сообщил глава профильного облминистерства Денис Гладышев. Заключенных контрактов с проектным финансированием - единицы. Если крупный бизнес более или менее приспособился к новым условиям, то компании, которые строят по одному дому в год, порой не понимают, как им работать дальше.
Для массового строительства нужен целый ряд слагаемых: добросовестные застройщики, свободная земля, спрос на жилье и доступные финансы.
«У нас был переходный период, как и у всех застройщиков страны, сейчас переключаемся на новую модель, - поделился опытом руководитель крупного холдинга Александр Фролов. - В Архангельске и Северодвинске мы строим примерно 80-90 тысяч квадратных метров, из них 50 тысяч - по прежней схеме. Остальная площадь заявлена на проектное финансирование, банки рассматривают документы. Отмечу, что сама финансовая модель сложная, все идет долго и тяжело. Нам пришлось создать отдел проектного финансирования. Ведь его надо не просто получить, но еще и грамотно сопровождать».
Директор небольшой компании Григорий Тарасулов считает, что процедура получения проектного финансирования слишком зарегламентирована для застройщиков. При этом для банков правила игры, наоборот, четко не определены. Но главную проблему представители отрасли видят в том, что финансировать региональные стройки попросту невыгодно.
«Все объекты, которые мы строим, низкомаржинальные. Их рентабельность составляет в лучшем случае 10-15 процентов, поэтому банкам с нами работать неинтересно. Нашей компании получить проектное финансирование пока не удалось. Недорогие кредиты - это благо для крупных городских агломераций. Но регионам было бы целесообразно предоставить право самим решать, на каких условиях строить», - полагает Григорий Тарасулов.
В ответ на это глава Минстроя РФ пояснил, что возврата к долевому строительству уже точно не будет и застройщикам придется перестраивать свою экономику. Более того, именно от успеха проектного финансирования зависит будущее отрасли, заявил Владимир Якушев. При этом он согласился, что пока система не работает так, как надо.
«Если мы не раскрутим проектное финансирование в регионах, все остальные меры по стимулированию отрасли не будут иметь смысла. В строительной цепочке появились банки, и заказчики должны получать у них финансирование. Пока вся система не заработает на автомате, мы ничего не построим. При этом банковский сектор должен понимать, что строительство жилья - не только экономика, но и важнейшая социальная задача. Нельзя потерять застройщиков с хорошей репутацией, не имеющих обманутых дольщиков. Необходимо выстроить взаимодействие между строительным сообществом и банками, а в случае отказов подробно разбирать каждый кейс», - отметил Владимир Якушев.
Министр также сообщил, что уже в этом году низкомаржинальные проекты с рентабельностью менее 15 процентов будут субсидироваться. Кроме того, не все застройщики участвуют в действующей программе субсидирования процентной ставки по кредитам, а это тоже весомая поддержка.
Представители банков, со своей стороны, назвали основную причину отказов в проектном финансировании - неготовность компаний к вопросу кредитования в целом из-за отсутствия практики. Чтобы это исправить, банкиры проводят обучающие мероприятия - этакий кредитный ликбез.
Еще одна проблема строительного рынка Архангельска - более половины квартир в новостройках остаются нераспроданными. При этом спрос на жилье в городе есть. Специалисты объясняют такой парадокс большим числом отказов в ипотеке - 30 процентов заявок при среднероссийском показателе в пять процентов.
Текст: Марина Ледяева (Архангельская область)
